Taraflar arasındaki sözleşmeye göre yeni kira döneminde uygulanacak olan kira bedeli sözleşmedeki artış oranına göre belirlenmektedir. Bu oran 12 aylık TÜFE ortalamalarını aşamaz.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI ŞARTLARI
Taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisinin kurulmuş olması,
Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uyarınca kira ilişkisinin en az beş yıl devam etmiş olması veya aynı Kanun’un 344/2. maddesi kapsamında kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde uygulanacak kira artış oranına ilişkin herhangi bir düzenlemenin yer almaması,
Davayı açan tarafın kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etmekte güncel ve korunmaya değer bir hukuki menfaatinin bulunması,
Dava şartı niteliğindeki zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmış ve sürecin usulüne uygun şekilde tamamlanmış olması.
ARABULUCULUK
Dava açılmadan önce kanun gereği zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Eğer bu süreç tamamlanmadan dava açılırsa davanın usulden reddine karar verilmektedir.
SÜRE
Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmesinin 5.senesinden itibaren bu dava her zaman açılabilir ancak yeni belirlenecek kiranın yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için dava yeni kira döneminin başlamasından itibaren en az 30 gün süreyle açılmalı veyahut bu hususta kiracıya yazılı ihtarname gönderilmelidir.
Ayrıca kira sözleşmesinde artışa dair bir hüküm maddesi varsa ihtar süreci ve 30 günlük süreye takılmadan 5 yıl sonra yeni belirlenecek kiranın yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilecek şekilde işbu dava açılabilir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan mecurun bulunduğu yer mahkemesidir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI HARCI
Kira bedelinin tespit davasında ödenecek olan harç aylık kira farkı üzerinden hesaplanmaktadır. Ödenen kira bedeli 10.000,00 TL ve talep edilen kira bedeli de 50.000,00 TL ise dava değeri 40.000,00 TL üzerinden harçlandırılmalıdır.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA HAKKANİYET İNDİRİMİ
Kira tespit davalarında, kiralanan taşınmazın boş durumda kiraya verilmesi halinde ulaşabileceği piyasa kira bedelinden; mevcut kiracının taşınmazı uzun süredir kullanması, kira ödemelerini düzenli şekilde yerine getirmesi ve kiraya verene sağladığı istikrar gibi unsurlar dikkate alınarak yapılan indirimdir. Uygulamada bu indirim genellikle %10 ile %20 arasında belirlenmektedir.Mahkeme, bilirkişi tarafından tespit edilen emsal kira değerini esas alır ve taşınmazın özellikleri, kiracının kullanım süresi, sözleşme koşulları ile somut olayın diğer özelliklerini değerlendirerek uygun gördüğü oranda hakkaniyet indirimi uygular. Yerleşik Yargıtay içtihatları ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları doğrultusunda, kira ilişkisinin beş yılı aşması halinde kira tespitinde hakkaniyet indiriminin dikkate alınması gerekli kabul edilmektedir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NASIL AÇILIR?
Taraflar arasında 5 yıl süresini dolduran bir kira sözleşmesinin bulunması halinde, gerekli harçlar yatırılarak görevli ve yetkili mahkemede söz konusu dava açılmaktadır.
%25 ARTTIRIM SINIRI VAR MIDIR?
Covid döneminde yer alan %25 arttırım sınırlaması kaldırılmış olup yeni açılan davalarda bu sınırlamaya dikkat edilmemektedir
İHTAR ŞARTI VAR MIDIR ?
Arttılması talep edilen döneme ve sözleşmenin içeriğine göre işbu ihtarname şartı değişmektedir. Bu hususta hata yapılmaması adına avukatla çalışmanız tavsiye edilmektedir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI SONUCU VERİLEN HÜKÜMLER KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULAMAZ
Bu dava sonucu verilen kararlar mahiyeti nedeniyle tespit içeren hüküm olduğundan kesinleşmeden icraya konulamayacak olan kararlardandır.
DAVANIN KİRA DÖNEMLERİNE ETKİSİ
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava, 5 yıl ve fazla süreli sözleşmelerde kanunen herhangi bir zamana bağlı olmaksızın açılabilmektedir. Bununla birlikte, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasının talep edilmesi hâlinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde öngörülen usul ve süre şartlarına uyulması gerekmektedir. Bu şartların yerine getirilmemesi durumunda ise mahkemenin vereceği karar, mevcut kira dönemi bakımından değil, ancak takip eden kira dönemi açısından hüküm ve sonuç doğuracaktır. DETAYLI BİLGİ İÇİN TARAFIMIZA ULAŞINIZ
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
3. Hukuk Dairesi
2022/5205 E. ,
2022/6879 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan
yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün süresi
içinde, taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin
kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup
gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı ile 23/04/2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira
sözleşmesi imzaladığını, davalının son ödediği 23.700TL kira bedelinin emsal
taşınmazlara göre düşük kaldığını ileri sürerek; 23/04/2015 tarihinden itibaren
geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 28.000TL olarak tespitine karar
verilmesini istemiş, yargılama sırasında talebinin net kira bedeline ilişkin
olduğunu bildirmiştir.
Davalı; sözleşmedeki artış şartına uygun olarak kira bedelinin aylık 23.700TL+
stopaj olarak ödendiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 23/04/2010 tarihine göre, Türk
Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde belirtilen yasal süre dikkate alınmadan
12/06/2015 tarihinde açılan davanın, zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu
nedeniyle reddine dair verilen karar; davacı tarafın temyizi üzerine, Dairece
verilen 04/04/2019 tarihli ve 2017/7675 E. 2019/2965 K. sayılı kararla;
(...Kira sözleşmesinin 5. maddesinde her yıl kira bedelinin TÜİK’in
açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hale
göre sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda
12/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece sözleşmede artış
şartı olduğu gözetilerek hak ve nesafet dönemi sayılan 23/04/2015 tarihinden
itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir...) gerekçesiyle
bozulmuştur.
Bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda mahkemece, dava konusu taşınmazın
23/04/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 24.570TL olarak tespitine
karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde
bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin sair temyiz
itirazlarının reddi gerekir.
2)18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına
göre; “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar
verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri
aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan
taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen
veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi,
niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira
parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin
niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu
taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası
belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete;
özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul
bir kira parasına hükmedilmelidir.
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline
endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak
şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği
kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir
miktarda indirim yapılması gerekmektedir.
Somut olayda; kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve
nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin özel şartları
5. maddesinde; kira bedelinin 16.000TL olduğu, stopajın kiracı tarafından
ödeneceği, 31/03/2011 tarihinden sonraki yıllık dönemlerde kira bedelinin
TÜİK’in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağının kararlaştırıldığı,
buna göre de talep edilen dönem için davalı tarafça ödenen kira bedelinin
23.700+stopaj olduğu anlaşılmaktadır.
Dosyaya kazandırılan ve mahkemece hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporunda;
davalının dava konusu iş yerinde eski kiracı olmasının yanı sıra hak ve nesafet
kuralları da gözetilmek suretiyle 23/04/2015 tarihinden itibaren aylık kira
bedelinin net 27.300TL olabileceği belirtilmiş, mahkemece bu bedel üzerinden
takdiren %10 hakkaniyet indirimi yapılarak, aylık kira bedelinin 24.570TL
olarak tespitine karar verilmiştir.
Tüm bu bilgilere göre somut olay değerlendirildiğinde; 06/03/2020 tarihli
bilirkişi heyeti raporunda, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda
kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira
bedelinin ne olacağı belirtilmemiş olduğundan, alınan bilirkişi raporu hüküm
kurmaya elverişli değildir. O halde, mahkemece yapılacak iş; bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak
taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli
belirlenip, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete
uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespitine karar
vermek olmalıdır.
Öteyandan; sözleşmedeki düzenlemeye göre davalı tarafça ödenen kira bedelinin
23.700TL+ stopaj olduğu, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira
bedelinin net 27.300TL olabileceği belirlendiği halde, hükmedilen aylık
24.570TL kira bedelinin net ya da brüt olduğu belirtilmeksizin infazda tereddüt
oluşturacak şekilde hüküm kurulmasıda doğru değildir.
Bundan ayrı; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret
Tarifesinin 9. maddesinde yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece
tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü
kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği
düzenlenmiştir.
Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık
kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı
tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen
yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına
vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekalet ücretine
hükmedilmemiş olması da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin sair
temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün
HUMK’nın 428. maddesi gereğince taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan
temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nın
geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince karar
düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22/09/2022 tarihinde oy birliği ile karar
verildi.
ÖRNEK DİLEKÇE
ANKARA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :
DAVALI :
KONU : Kira bedelinin, 01.12.2023 tarihli kira dönemi itibariyle başlamak üzere TBK 344/3 maddesi gereğince artırılarak toplam NET 50.000,00 TL olarak tespit edilmesi talebimizi içeren davamız dilekçemiz.
DAVA DEĞERİ : 40.000,00 TL (bir aylık net kira bedeli farkı)
AÇIKLAMALAR :
Mülkiyetimde bulunan " " adresli mecur davalı yan adına kiranmıştır. (EK-1 KİRA SÖZLEŞMESİ) 2021 yılından bu yana tüm dünyada etkisini ve ülkemizde de hissedilen zorlu ekonomik koşullar altında taraflar arasındaki sözleşmenin kira bedeli, oldukça düşük kalmıştır. Bu durumda 01.12.2026 tarihli kira döneminden itibaren geçerli olacak kira bedelinin tespiti için işbu davayı açmak durumunda kalınmıştır.
("Kiralanan") ekte yer alan tapu kaydı adıma kayıtlıdır. (EK2)
Kiracı tarafından mecura ödenen son kira bedeli net 10.000,00 TL'dir. Kiralanan Ankara'nın en ünlü semtlerinde bulunmakta olup mevcut konumu, fiziki özellikleri ve yakın konumdaki emsallerine göre halihazırda ödenen kira bedeli çok düşüktür.
Türk Borçlar Kanunu'nun ("TBK") "Kira Bedelinin Belirlenmesi" başlıklı 344. Maddesinin üçüncü fıkrasında;
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."
Kanun
hükmü uyarınca, kiralananda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması ile emsal
kira bedellerinin karşılaştırılması sonucunda; tüketici fiyat endeksinin on iki
aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın mevcut durumu ve emsal kira
bedelleri dikkate alınarak kira bedelinin Sayın Mahkemece yeniden belirlenmesi
gerekmektedir.
Somut
olayda, işbu dava 01.12.2026 tarihinde başlayan yeni kira döneminin sona
ermesinden önce açılmış olduğundan, belirlenecek kira bedelinin 01.12.2026
tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde tespitine karar verilmesini saygıyla
talep ederiz.
Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, davalılar tarafından hâlihazırda ödenmekte olan net kira bedelinin 01.12.2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere NET 50.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep ederiz.
Dava şartı kapsamında kiracı ile 16.03.2026 tarihinde gerçekleştirilen arabuluculuk görüşmeleri anlaşmazlıkla sonuçlanmış olup, bu husus 16.03.2026 tarihli Arabuluculuk Anlaşmama Tutanağı ile sabittir. Bu nedenle işbu davayı açma zarureti doğmuştur. (EK-3: 16.03.2026 Tarihli Arabuluculuk Anlaşmama Tutanağı)
Bunun yanında, geçmiş dönemlere ilişkin ödenmeyen kira alacakları, kira artış farkları ile kiralananın kullanımından kaynaklanan diğer alacak ve tazminat taleplerimi saklı tutmaktayım.
HUKUKİ NEDENLER : Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili sair mevzuat hükümleri.
HUKUKİ DELİLLER :
Kiralanana ilişkin tapu kayıtları,
Kiralanana ait 01.01.2015 başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi,
Emsal kira sözleşmeleri (Mahkemenizden ayrıca emsal araştırması yapılmasını talep ederiz.)
Sahibinden.com internet sitesinde yayımlanan emsal kiralık taşınmaz ilanları,
Keşif ve bilirkişi incelemesi,
ASKİ Genel Müdürlüğü, Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. ve Enerjisa Başkent Elektrik Perakende Satış A.Ş.'ye müzekkere yazılarak kiralananın bulunduğu bölgede yer alan emsal taşınmazlara ilişkin bilgi ve belgelerin celbi,
Çankaya Belediyesine müzekkere yazılarak taşınmaza ilişkin rayiç değer bilgilerinin, imar dosyasının ve mevcut ise emsal nitelikteki taşınmazlara ilişkin kayıtların celbi,
Tanık beyanları, Arabuluculuk Anlaşmama Tutanağı ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE TALEP:
Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle ve Mahkemenizce resen dikkate alınacak nedenlerle
Emsal kira sözleşmeleri ve kira bedellerine ilişkin bilgi ve belgelerin temini amacıyla gerekli görülecek emlak ofisleri ve ilgili kurumlara müzekkere yazılmasına,
Davanın kabulü ile adıma kayıtlı bulunan kiralananın aylık net kira bedelinin, 01.12.2026 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere NET 50.000,00 TL olarak tespitine; bundan sonraki dönemlerde ise kira artışlarının sözleşme hükümleri doğrultusunda uygulanmaya devam edilmesine, karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.